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央行高层正式表态 “首付贷”已经全面下架全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在两会期间表示,去库存需要开发商在价格上“做减法”、品质上“做加法”,同时也建议政府在考虑房地产行业利润率总体下降的情况下,降低房地产交易环节税费和取消项目公司制。
价格做“减法” 品质做“加法”
黄其森表示,当前房地产市场的主要命题由去年的调控转向了去库存,供远大于求的高库存城市,主要集中于三四线城市。
“库存再大的城市,依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业,也有朝阳企业,朝阳产品。”他认为,房地产市场依然大有可为,现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。
基于上述观察,他给出的开发建议是,从供给端刺激新需求、新市场,用高品质、高附加值、差异化的产品,来满足不断趋于市场主流的改善型客户的需求。
建议降低交易税费
进入“下半场”的市场日趋理性,房地产整体利润率下降已成为一个公认的事实。
在此背景下,黄其森认为,各地执行的土地增值税预征率普遍还是在2012、2013 年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等,与现今“绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑,甚至部分企业出现亏损”的实际情况不符。因此,他建议各地结合当地房地产的经营状况,确定合理的土地增值税预征率。
房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此,大多是在前几年房地产市场处于最好时期定下的15%-22%,个别地方甚至达到25%,黄其森建议结合各地的房地产经营毛利率水平,适当降低计税毛利率。
对于当前的项目公司制,即“一块土地,注册一个法人公司”,黄其森认为不仅增加了房地产企业的管理成本,也增加了房地产企业的税收负担——房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补,其建言允许房地产设立分公司,至少在同一省市可以设立分公司。
与去年发言中出现频率最高的“新常态”相对的,今年贯穿黄其森建议发言的关键词是去库存。他认为,去库存的一切政策出发点与落脚点,应该是“促进房地产持续稳定健康发展”。
责任编辑: ss_loupan_com
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